导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(h见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语uò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiā见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语n)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来(lái)自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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