文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验20mm等于多少厘米 20mm是多大收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 20mm等于多少厘米 20mm是多大