5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募随性是什么意思，女人随性是什么意思基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(m随性是什么意思，女人随性是什么意思ù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该随性是什么意思，女人随性是什么意思公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 随性是什么意思，女人随性是什么意思