万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升t="北京房圈大消息(xī)！顶(dǐng)级富(fù)豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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