近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

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　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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