一(yī)线城市，也不端(duān)着了(le)。

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳(zhèn)取消二(èr)手房指导(dǎo)价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这么重要？首(shǒu)先二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价被称为“核弹(dàn)级”政(zhèng)策，其次深圳几乎(hū)是最后一(yī)个还在“认真”实施这条政策的(de)城市，最后(hòu)深圳是房价前三的核(hé)心城(chéng)市。所(suǒ)以，深(shēn)圳的(de)一(yī)举(jǔ)一动都具(jù)有(yǒu)风向标意义(yì)。

　　有分析人士指出(chū)，深(shēn)圳(zhèn)二手房指导价如果取消，首先有(yǒu)利于深(shēn)圳(zhèn)二手房回暖，然后二手房回(huí)暖有利于深圳楼市总体回(huí)暖(nuǎn)，最后深圳楼市(shì)回暖有利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房指导价”正式结束。传言称(chēng)：二手房贷款不按官方参考价（指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评估(gū)价孰低(dī)为(wèi)准。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没有看到官方(fāng)文件。据证券时(shí)报21日消息，目前(qián)深(shēn)圳多家(jiā)大行表示“尚未接到(dào)正(zhèng)式通知，目前仍按参考(kǎo)价办理按(àn)揭”。所以还需要持续的关注。

　　易(yì)居研究院研(yán)究(jiū)总监严(yán)跃进(jìn)认为，本(běn)次政(zhèng)策(cè)大概(gài)率为真，更多体现(xiàn)为银(yín)行贷(dài)款等(děng)领(lǐng)域按照新的规则进行，但(dàn)不会出台正式文件。

　　有时(shí)候(hòu)，有些事情，是不用发文件的(de)。毕竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市(shì)二手房指导价(jià)横空出世。当时，深圳一口(kǒu)气公布了全(quán)市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝安中心区的高(gāo)价(jià)盘，直(zhí)接按照当时的市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行只能(néng)按照指导价来计(jì)算首(shǒu)付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害(hài)，但(dàn)经历了(le)这两年的(de)痛苦(kǔ)，才(cái)深知为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子(zi)，如果(guǒ)不“指导”，可(kě)以(yǐ)首付3成即300万(wàn)；如果指(zhǐ)导价打(dǎ)七折(zhé)即700万，那么(me)首付3成210万，加上(shàng)需要全款支付的(de)部分，实(shí)际首付(fù)去到了510万，相当于首付(fù)5成了(le)（多给(gěi)210万首付(fù)）。这直(zhí)接让大批量(liàng)买家(jiā)，失(shī)去了购房能力(lì)，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以(yǐ)后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实证明(míng)了，这条政策的“核弹(dàn)”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统(tǒng)计，实施二手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价的10个城(chéng)市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影(yǐng)响，二手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年(nián)12月数(shù)据(jù)为例，全(quán)国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家研(yán)究中(zhōng)心数据显(xiǎn)示：成交量上，二(èr)手房指(zhǐ)导价出台当年(nián)，深圳二(èr)手(shǒu)住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全年(nián)成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十年(nián)最低记录(lù)，相较2020市(shì)场高峰(fēng)缩水(shuǐ)近八(bā)成。

　　价格方(fāng)面，与二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价发布(bù)当月相比(bǐ)，如今二手房挂牌(pái)价低于及接近参考价(jià)的房(fáng)源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)TOP10小区(qū)中，过半成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经(jīng)历其中(zhōng)的人(rén)，才(cái)能深切的(de东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗)感知(zhī)其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一(yī)位(wèi)码(mǎ)农三年前高杠杆买了2套华润(rùn)城(chéng)，月供12万(wàn)，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如果(guǒ)案例属实，买家的(de)实(shí)际购房成本高达20万/平，目(mù)前价格(gé)跌(diē)至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷(dài)和持有成(chéng)本，差不多(duō)亏损超千(qiān)万(wàn)。

　　深圳一(yī)大批人这(zhè)两年(nián)感受到了太多(duō)“心(xīn)酸”。二手房成交量(liàng)创下(xià)多年新(xīn)低，学区房神话不再，房产中(zhōng)介的日子难(nán)过(guò)，投资客(kè)挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指导价的(de)城市陆陆续续低(dī)调退出，目前只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显(xiǎn)

　　最(zuì)近一线(xiàn)城市(shì)也不端(duān)着(zhe)了。

　　近日，北京在房(fáng)山区(qū)试(shì)点多子女家庭和职住(zhù)平(píng)衡家庭购房支持政策。上海(hǎi)也考虑(lǜ)予以多孩(hái)家(jiā)庭(tíng)在新(xīn)房计分制(zhì)度政策上的支(zhī)持(chí)。

　　从最新公布的3月(yuè)份70个大中(zhōng)城市(shì)商品住宅销售价(jià)格变动(dòng)情况来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房(fáng)、二手房价格(gé)仍然是同比(bǐ)去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上(shàng)海已经同比(bǐ)增长了，其他(tā)二线城(chéng)市如杭州、成(chéng)都、南(nán)京、合肥等(děng)城市价格(gé)都是(shì)同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深(shēn)圳(zhèn)能不急(jí)吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份(fèn)，两部(bù)门联合发(fā)文，全面推动二手房“带押过户”全国(guó)实施，这是一(yī)条被广泛好评的(de)新(xīn)政。对于激活二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易，具有定海神(shén)针般的作用。

　　住建部部(bù)长(zhǎng)倪(ní)虹近(jìn)日更是指出：建筑业、房地(dì)产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到(dào)常识，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶(dǐng)梁(liáng)柱(zhù)如果不行了，上(shàng)面不就(jiù)塌了(le)嘛？压(yā)舱(cāng)石(shí)如果压不住，小船不就翻了(le)？

　　也许，今年扶(fú)持(chí)楼市的政策，还(hái)有一(yī)大波正在路上...

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