一线城市，也不端(duān)着了(le)。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳取消二手房指(zhǐ)导价的消息在房产圈(quān)刷(shuā)屏了。

　　这条消息为什么这(zhè)么重(zhòng)要？首(shǒu)先(xiān)二(èr)手房指(zhǐ)导价(jià)被称为“核(hé)弹级”政策，其次深圳几乎(hū)是最后一(yī)个(gè)还在“认(rèn)真”实(shí)施这条(tiáo)政(zhèng)策的(de)城市，最后深(shēn)圳是房价前三的核心城市(shì)。所(suǒ)以，深圳(zhèn)的一举(jǔ)一动都具有风向标意义。

　　有分析(xī)人士(shì)指(zhǐ)出，深圳二手房(fáng)指导(dǎo)价如果(guǒ)取(qǔ)消，首先有利(lì)于深圳(zhèn)二手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然(rán)后二手房回(huí)暖(nuǎn)有利于深(shēn)圳(zhèn)楼市总体(tǐ)回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回(huí)暖有利(lì)于(yú)全国楼市回(huí)暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二手(shǒu)房指(zhǐ)导价”正式结束。传言称：二手(shǒu)房贷(dài)款不按官方参考价（指(zhǐ)导(dǎo)价），银行核(hé)定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真(zhēn)正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没(méi)有看到官方(fāng)文件。据证(zhèng)券时报21日消息，目前深圳多家大行表(biǎo)示(shì)“尚未接(jiē)到正式通知，目前仍按参(cān)考(kǎo)价办理按(àn)揭”。所以(yǐ)还需要持续(xù)的关(guān)注(zhù)。

　　易居研究(jiū)院研究总监严(yán)跃进认为，本次(cì)政策(cè)大概率为真(zhēn)，更多体现为银(yín)行(xíng)贷(dài)款等(děng)领(lǐng)域按照新的规则进行，但不(bù)会出台正式文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情(qíng)，是不用发(fā)文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深(shēn)圳楼市二手房(fáng)指导价横空(kōng)出世(shì)。当时(shí)，深圳一口气公(gōng)布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝安(ān)中心区的高价盘，直接按(àn)照当时(shí)的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得(dé)厉害，但经(jīng)历(lì)了这两年(nián)的(de)痛苦，才(cái)深知为啥叫(jiào)做——“核(hé)弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市(shì)场价1000万的房子(zi)，如果不“指导”，可以(yǐ)首付(fù)3成即300万；如(rú)果指(zhǐ)导价打(dǎ)七折即700万，那么首(shǒu)付(fù)3成210万，加(jiā)上需要(yào)全款支付的部分，实际首付(fù)去到了(le)510万，相(xiāng)当于首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量(liàng)买家(jiā)，失去了购(gòu)房(fáng)能力，相当于(yú)强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参考价以后，东(dōng)莞(guǎn)、宁波(bō)、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续(xù)跟进(jìn)。事实也(yě)确实(shí)证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居客的统计，实施二手房指导价的10个(gè)城市，有(yǒu)8个(gè)挂牌(pái)价(jià)降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响，二手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大中城(chéng)市房价只有6个(gè)同(tóng)比(bǐ)上(shàng)涨(zhǎng)，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据(jù)深圳乐有(yǒu)家研(yán)究(jiū)中心数据显示：成(chéng)交量上，二手房指(zhǐ)导价出台当(dāng)年，深圳二(èr)手住(zhù)宅成交量(liàng)同(tóng)比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交(jiāo)量同比下滑(huá)47％，全年(nián)成交量(liàng)仅2.2万套，创(chuàng)近二十年(nián)最低记录，相较2020市(shì)场高峰缩水近八成(chéng)。

　　价格方面(miàn)，与二手房指(zhǐ)导价(jià)发(fā)布(bù)当(dāng)月相比，如今二(èr)手房挂牌价低于(yú)及(jí)接近参(cān)考价(jià)的房源占比(bǐ)大幅增(zēng)加。2023年一(yī)季度，深圳各区二手房成交TOP10小(xi两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了ǎo)区(qū)中，过(guò)半成交价低于参(cān)考价。

　　只有真(zhēn)实经历(lì)其中(zhōng)的(de)人(rén)，才(cái)能深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的(de)新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三年(nián)前高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终亏损1000万破(pò)产。据媒体(tǐ)推测，如果案(àn)例属(shǔ)实(shí)，买家的实(shí)际购房成本高达(dá)20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年(nián)的房(fáng)贷和持有(yǒu)成本，差不多(duō)亏损超千(qiān)万。

　　深圳一(yī)大批人这两(liǎng)年感受到了太多(duō)“心(xīn)酸”。二手(shǒu)房成交(jiāo)量创下多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难(nán)过(guò)，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼(lóu)市的基调下，2022年以来，实施了二(èr)手房指导价的城市(shì)陆陆(lù)续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线(xiàn)城(chéng)市(shì)也(yě)不(bù)端着了。

　　近(jìn)日，北(běi)京在房山区试点多子(zi)女家庭和职住平衡(héng)家庭购房(fáng)支(zhī)持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新(xīn)房计分制度(dù)政策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月(yuè)份70个大中城市商品住宅销售价格(gé)变动情况来看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然(rán)是同(tóng)比去年(nián)依然是下降的。

　　北京、上海已经同比增长了，其(qí)他(tā)二线城市如(rú)杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事(shì)实上(shàng)，上面可能更(gèng)急。3月(yuè)份，两部门(mén)联合(hé)发文，全面推动二手(shǒu)房“带押过户”全国实施，这(zhè)是(shì)一(yī)条被广泛好评(píng)的新政。对(duì)于激(jī)活二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易，具有定海神针般的(de)作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出：建筑业、房(fáng)地产企业要(yào)发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱(cāng)石(shí)”作用。回归(guī)到(dào)常识，从字面理(lǐ)解(jiě)一下这两个词，意思就是——顶(dǐng)梁柱(zhù)如果不行(xíng)了(le)，上面不就塌(tā)了嘛？压(yā)舱石如(rú)果压不住，小(xiǎo)船不就(jiù)翻了(le)？

　　也(yě)许，今年扶(fú)持楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在(zài)路上...

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