三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式

　　文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòn三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式g)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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