饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具(jù)有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(不朽的意思èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地产经不朽的意思纪机构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介不朽的意思公司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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