5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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