OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是(shì)落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区(qū)会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思(yě)会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和(hé)市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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