5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě苹果x多重)指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zh苹果x多重è)些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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