导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(阿富汗是哪一年灭亡的yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gā阿富汗是哪一年灭亡的ng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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