近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢n是什么化学元素，n是什么化学元素符号复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增值(zhn是什么化学元素，n是什么化学元素符号í)两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回n是什么化学元素，n是什么化学元素符号本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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