导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？触动的意思解释，颇受触动的意思p>

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是触动的意思解释，颇受触动的意思保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商触动的意思解释，颇受触动的意思品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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