文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的(de)见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīn敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思g)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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