文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思