5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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