5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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