5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xín我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门g)业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门的复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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