5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(c张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗āng)第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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