“现在(zài)的(de)房地产很(hěn)难(nán)再(zài)出现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注度(dù)从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行(xíng)业来(lái)看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地(dì)产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是(shì)反复(fù)地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的(de)阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)赛(sài)道中进行选择，需要非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需(xū)要满(mǎn)足以下三个基(jī)准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今(jīn)年(nián)房地(dì)产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来源(yuán)来自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房(fáng)的(de)销售情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一下(xià)，哪些(xiē)房(fáng)企能(néng)从银行拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的(de)分化，无论是在销售(shòu)，还(hái)是(shì)融(róng)资等各个方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景的房企在资本市场表(biǎo)现相对较好，但没有国资(zī)背景的民营房企股(gǔ)价大多(duō)表现(xiàn)很(hěn)一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重视企(qǐ)业(yè)的成(chéng)本(běn)优势(shì)，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是(shì)不是行(xíng)业(yè)内的最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是不是行业内最(zuì)高的(de)；融资成本是否是行(xíng)业内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我们(men)看重(zhòng)的(de)一家(jiā)房企的综合成(chéng)本(běn)。

　　需(xū)要注意(yì)的是，能够同时满足上述条(tiáo)件的(de)房企并不(bù)多(duō)。即(jí)便是在国央企中，仍(réng)有(yǒu)部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗(shù)据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特(tè)色的国央企房企，其财(cái)务指标(biāo)称得(dé)上(shàng)完全(quán)健(jiàn)康的仍是少数。而更加(jiā)值(zhí)得注意的(de)是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一(yī)步考验着国(guó)央企的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于房(fáng)企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判(pàn)未(wèi)来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进(jìn)的扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的(de)高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一(yī)家房企进(jìn)行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感(gǎn)觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿(ná)地，净(jìng)负债率也(yě)由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房企(qǐ)新购入(rù)地(dì)块也(yě)实现(xiàn)了快速(sù)的开(kāi)盘利(lì)用率(lǜ)，预计今(jīn)年会有更多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业就(jiù)符(fú)合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中(zhōng)一半(bàn)在(zài)一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二(èr)线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的(de)影子。虽(suī)然(rán)说，见(jiàn)到(dào)机会时(shí)要(yào)出手，但出手的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示(shì)，主要(yào)还(hái)是看房企的净负债率水平(píng)，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格(gé)。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产(chǎn)行业的复苏(sū)速度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避(bì)公司(sī)净负债率提(tí)高到一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是(shì)，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等(děng)房企在践行较积(jī)极的拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速(sù)度与净负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上(shàng)，国央企确实会(huì)更(gèng)胜一筹。如(rú)国(guó)央企的融资成本(běn)更低，融资渠(qú)道也更顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融(róng)就融(róng)，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而然就(jiù)具有天(tiān)然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报(bào)，滨江集团的十(shí)大(dà)流(liú)通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资(zī)产公司(sī)的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的(de)基本面(miàn)表(biǎo)现存在(zài)一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本(běn)土房企的滨江集(jí)团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团(tuán)在(zài)业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等(děng)多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布的2023年(nián)一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更(gèng)是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增(zēng)长，和(hé)滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团(tuán)有(yǒu)近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的(de)土储(chǔ)补(bǔ)充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的较突(tū)出表现，也让滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房(fáng)企排名已(yǐ)冲(chōng)进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团更(gèng)是迎来多家机构的集(jí)中(zhōng)调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接(jiē)受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链(liàn)布局(jú)重(zhòng)点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包(bāo)括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器(qì)、物业管(guǎn)理(lǐ)、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环(huán)节与上(shàng)游材料端息息(xī)相关，新盘(pán)开工不(bù)足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机(jī)构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业(yè)在进入(rù)存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的(de)家装家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好，因为(wèi)居民(mín)保有的住房规模越(yuè)来越大，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内装更新的需求也(yě)会越来越多。美国过(guò)去的(de)数据充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消(xiāo)费(fèi)的(de)增长却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内装相关的行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居(jū)、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的研发(fā)、设计(jì)、生(shēng)产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实(shí)现归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司(sī)一季报的(de)十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下(xià)，彼时(shí)包括公募(mù)的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和(hé)私募(mù)的(de)明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半(bàn)壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金(jīn)都是价值派基(jī)金经理曹名长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好(hǎo)的是志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收(shōu)还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发(fā)现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的(de)广发策(cè)略优选和(hé)广发安(ān)宏回报(bào)均增加了持股(gǔ)，而这两只产品也(yě)成(chéng)为(wèi)志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)。有意思的(de)是，他似乎(hū)对于(yú)定制(zhì)家居类标的(de)情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理(lǐ)的全部三(sān)只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十(shí)大流(liú)通股股东，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越(yuè)被机构(gòu)所青睐，不过这(zhè)中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗类标的大多在香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务(wù)不是(shì)一个高毛(máo)利(lì)的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希(xī)望挣(zhēng)的是(shì)市场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾(céng)经(jīng)买的绿城(chéng)服务为例，它(tā)在(zài)中高端楼盘占比(bǐ)是(shì)比(bǐ)较高的，每(měi)年到(dào)期(qī)的(de)合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的大部(bù)分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期(qī)还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正(zhèng)能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为物业(yè)公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保安这些(xiē)固定人员成本的年度(dù)增长，不过服务没有特(tè)别(bié)好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意，能(néng)做到提(tí)价(jià)难(nán)度是非常(cháng)大的(de)。但是该公司能在业内(nèi)做到到(dào)期之后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟(gēn)它的(de)定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗