5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码