5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(f黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先áng)地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了(le)业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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