饱受(shòu)争议(yì)的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)0551是哪个地0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号区的区号呢，0551是哪儿的区号成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠(qú)道(dào)，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按规定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点城(chéng)市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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