文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音