5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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