5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股(一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤gǔ)东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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