文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(sh一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟è)会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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