万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢ong>

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？