文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gò碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别u)房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键(ji碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别àn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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