万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　蝴蝶会采蜜吗　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中(z蝴蝶会采蜜吗hōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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