5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业(y10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱è)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(n10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱ài)心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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