文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀