文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗ong>

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。