万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

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　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗>

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

　　

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