5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些(xiē1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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