5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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