万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(s宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府huí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当(dāng)年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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