5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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