5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)三万日元等于多少人民币多少四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩三万日元等于多少人民币多少出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng三万日元等于多少人民币多少)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 三万日元等于多少人民币多少