饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了(le)房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的(de所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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