5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shà韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说ng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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