近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思ne-height: 24px;'>蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思级市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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