饱(bǎo)受争议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个(gè)话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定(dì双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义ng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义)，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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