5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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