文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约1几率还是机率 概率和几率一样吗0％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依几率还是机率 概率和几率一样吗照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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