导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(s蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译hù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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