文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付临沂是几线城市，临沂是几线城市2023>

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构(g临沂是几线城市，临沂是几线城市2023òu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。