5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(ch46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗í)仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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